大家好，我是美国签证找大鹤，我在中美两地都有投资房产，今天和大家谈论的话题是：新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税，只有投资物业之间才可以进行「同类置换」。

客户问美国签证找大鹤：

我准备在2022年3月出售纽约的房子，售价约为120万元，房产经纪提成 4%。我是在2012年以70万元的价格购买了这所房子，首付为30万元，现在抵押贷款余额约为 29.5万元。我计划工作到2022年底，然后搬到另一个免税或州所得税很低的州，购买一套住房，还有另一套用于出租。2023年我计划开房车旅行，不工作，所以收入来源只有出租收入。（1）我是否满足25万元售房豁免？我的资本利得大概49万元（高于豁免额），购买另一所房子是否有助于减少资本收益税？（2）纽约住房有很多装修费用，之前也用家庭办公室，这些费用是否售房时可用？（3）我还计划出售新泽西的出租房（之前有做折旧），并在外州再购买出租房，怎么处理省税？（4）我在纽约出售房屋的资本收益会推高收入水平吗？（4）如何做1031置换？如果新房低于旧房价格，是否就不能做？如果不做1031置换，我在2023年而不是2022年出售它会有所不同吗？

豁免额 仅适用于自住房

美国签证找大鹤回答如下：

你可以享有25万元豁免额，只要满足过去五年拥有产权并作为主要居所（Main Home）住满两年的条件，这里的两年不必连续，也不必同期，比如居住了一年后将房屋出租，出租三年后收回再自住一年，其后再出售，同样符合免税规则。五年期是在售出后用来计算自住的时间长短，并不意味着必须要持有房屋满五年，卖出时也不必非得自住，即便当时在出租也无妨。豁免额仅适用于自住房，纳税人每两年可享受一次。

资本利得需要上税，亏损则不予扣除。你在计算盈亏时，是用卖房售价（Sale Price）减去售房开支（Selling Expenses）和调整后成本得到资本利得或亏损，调整后成本为原始成本（Basis）和成本调整之差（Basis Adjustments）。售房开支包括中介佣金（Commissions）、律师费、广告费、为买家垫付的贷款费用。原始成本包括房屋买价、过户费、装修费、修缮费。出售符合条件的自住房还要减去25万（夫妻50万）豁免额，投资物业没有豁免额优惠。

房屋费用通常包括日常费用（operating expenses）和资本支出（capital expenditures），判断标准是看该支出是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益。前者包括你在家庭办公室「费用化」扣减的维修保养费等，后者则包括房屋购买后添置大件家具或设备的费用、对房屋结构进行改造的装修费用（比如地板、门窗、墙漆）。你要区分日常维修（repairs）和装修改造费（improvements），未使用的资本支出可以在售房时计入成本调整。之前享受房屋折旧（Depreciation）抵税，那折旧部分必须作为「成本调整」在售房时加回（Recaptured Depreciation）。

投资物业 才可同类置换

新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税，只有投资物业之间才可以进行「同类置换」（1031 exchange）。如果新房地产的价值高于旧房地产的价值，只要满足在卖掉后的45天之内书面确认所置换的房地产，180天内完成交割（不可延期）的话，原投资用房处置的资本利得即可递延。你可以不断置换，直至最后一套物业出售后方才缴纳资本利得税。如果你新的房产价值少于旧的房产价值，那么只能有等于或者少于新房产价值的部分可以被置换，多余的部分则算为补价（现金）。如果房产出售产生亏损，既无法得到退税，也无法冲抵其它资本盈利。

资本利得税（Capital Gain Tax）有别于所得税（Income Tax），持有一年以下资产的短期资本利得按普通所得税率征税。但持有资产超过一年，则适用更优惠的长期资本利得税率（0%-15%-20%），这取决于你的收入水平。高收入纳税人（夫妻超过25万元，个人超过20万元）还有3.8%「净投资所得税」 。如果不做1031置换，建议在收入较低的2023年而不是2022年出售。