大家好！我是美国签证找大鹤！关心美国房地产的美宝爸妈可能都注意到了，今年，美国的房产抵押贷款利率屡创新低。2021年3月，美国30年期抵押贷款利率跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。另一方面，受疫情影响，政府实行经济封锁，人们必须远程在家办公，大家都想买个自己的房子。因为有不少刚需买家和投资者都出手了房产，所以，美国房价也是上涨了不少。
有的美宝爸妈看着上涨的房价着急了：反正以后美宝要去美国上学的，我要不要现在先买套房子租出去？这样孩子以后上学有地方住，而且也可以收租金。美宝爸妈们可别忘记了，美国可是万税之国啊。就算你现在没有美国绿卡，但你在美国收的租金，可是要给美国政府交税的！
美国签证找大鹤建议大家最好在出手美国房产之前先算好经济账：你的房子可以租多少钱？要交多少税？（当然，如果美宝爸妈在美国购置的房产是用于自住或是亲戚居住的情况，是无需申报美国个人所得税的。）
客户是被房屋中介骗了吗？
曾经有一位美宝爸爸买了一栋价值50万美金的独栋，一年的租金收入有42000美金。然后他找房屋中介往外出租，并委托中介代收租金。中介说：“你不用申报个人所得税，我们代缴租金收入的30%，上缴给IRS。”美宝爸爸一听，觉得说这话的中介有些像骗子。遇到这种情况，美宝爸妈不要惊慌，中介说的是真的！这是非美国居民处理房产租金收入的第一种方式。如果没有中介，房主也可以自行上缴租金收入的30%。总之，在不申报个人所得税（Form 1040 - Nonresident）的情况下，30%的租金收入是需要上缴到美国国税局的。算一算，42000美金的30%可不是一个小数目了。不过，美宝爸妈也可以选择第二种方式，就是申报个人所得税。
报税也有讲究
美国税法规定，如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。以这种方式缴税好处是什么？当然是税率低呀！这样缴税，税率是和美国的个人税率是一样的，适用10%到37%的累进税率，就是你的租金收入在不同的区间，需要纳税的税率不同。
那么，像上面那个例子，是直接用42000美金的租金乘以相应的税率吗？美国签证找大鹤告诉你：不是！你可以在租金收入中抵减掉房产税、贷款利息、修理费用、水电费、折旧费用、会计师申报费用等所有相关费用，然后再计算。这样减下来，如果所有费用加起来超过了租金收入，那么不仅你当年不用缴纳任何所得税金，还可以累计亏损在将来出售房产时抵减增值利润。假如你的房子无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，也要填表申报。比如你的租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，相当于你出租房产净亏损了8千美元。这时，美宝爸妈千万不要以为出租房产处于亏损状态，不用缴纳个人所得税，所以就不需要申报了！因为如果不申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金来计算个人所得税。
如果美宝爸妈选择第二种方式的话，还需要办理两件事情：
第一，填报Form W-8ECI 表格。
然后还要将表格交给房屋中介，说明此项房产收入属于美国交易相关收入。房主将来会自行申报税单从而避免30%租金收入被代扣代缴。
第二，填报Form W-7 表格申请美国税号 (US Tax identification number)。
税号是缴税和退税的唯一身份识别方式，所以至关重要。
最后还有个问题，美国签证找大鹤要提醒美宝爸妈们注意：非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，都需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税！
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