29
2016
02

美国签证找大鹤:新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税

大家好,我是美国签证找大鹤,我在中美两地都有投资房产,今天和大家谈论的话题是:新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税,只有投资物业之间才可以进行「同类置换」。

客户问美国签证找大鹤:

我准备在2022年3月出售纽约的房子,售价约为120万元,房产经纪提成 4%。我是在2012年以70万元的价格购买了这所房子,首付为30万元,现在抵押贷款余额约为 29.5万元。我计划工作到2022年底,然后搬到另一个免税或州所得税很低的州,购买一套住房,还有另一套用于出租。2023年我计划开房车旅行,不工作,所以收入来源只有出租收入。(1)我是否满足25万元售房豁免?我的资本利得大概49万元(高于豁免额),购买另一所房子是否有助于减少资本收益税?(2)纽约住房有很多装修费用,之前也用家庭办公室,这些费用是否售房时可用?(3)我还计划出售新泽西的出租房(之前有做折旧),并在外州再购买出租房,怎么处理省税?(4)我在纽约出售房屋的资本收益会推高收入水平吗?(4)如何做1031置换?如果新房低于旧房价格,是否就不能做?如果不做1031置换,我在2023年而不是2022年出售它会有所不同吗?

豁免额 仅适用于自住房

美国签证找大鹤回答如下:

你可以享有25万元豁免额,只要满足过去五年拥有产权并作为主要居所(Main Home)住满两年的条件,这里的两年不必连续,也不必同期,比如居住了一年后将房屋出租,出租三年后收回再自住一年,其后再出售,同样符合免税规则。五年期是在售出后用来计算自住的时间长短,并不意味着必须要持有房屋满五年,卖出时也不必非得自住,即便当时在出租也无妨。豁免额仅适用于自住房,纳税人每两年可享受一次。

资本利得需要上税,亏损则不予扣除。你在计算盈亏时,是用卖房售价(Sale Price)减去售房开支(Selling Expenses)和调整后成本得到资本利得或亏损,调整后成本为原始成本(Basis)和成本调整之差(Basis Adjustments)。售房开支包括中介佣金(Commissions)、律师费、广告费、为买家垫付的贷款费用。原始成本包括房屋买价、过户费、装修费、修缮费。出售符合条件的自住房还要减去25万(夫妻50万)豁免额,投资物业没有豁免额优惠。

房屋费用通常包括日常费用(operating expenses)和资本支出(capital expenditures),判断标准是看该支出是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益。前者包括你在家庭办公室「费用化」扣减的维修保养费等,后者则包括房屋购买后添置大件家具或设备的费用、对房屋结构进行改造的装修费用(比如地板、门窗、墙漆)。你要区分日常维修(repairs)和装修改造费(improvements),未使用的资本支出可以在售房时计入成本调整。之前享受房屋折旧(Depreciation)抵税,那折旧部分必须作为「成本调整」在售房时加回(Recaptured Depreciation)。

投资物业 才可同类置换

新购自住房并不能抵消出售旧自住房的资本利得税,只有投资物业之间才可以进行「同类置换」(1031 exchange)。如果新房地产的价值高于旧房地产的价值,只要满足在卖掉后的45天之内书面确认所置换的房地产,180天内完成交割(不可延期)的话,原投资用房处置的资本利得即可递延。你可以不断置换,直至最后一套物业出售后方才缴纳资本利得税。如果你新的房产价值少于旧的房产价值,那么只能有等于或者少于新房产价值的部分可以被置换,多余的部分则算为补价(现金)。如果房产出售产生亏损,既无法得到退税,也无法冲抵其它资本盈利。

资本利得税(Capital Gain Tax)有别于所得税(Income Tax),持有一年以下资产的短期资本利得按普通所得税率征税。但持有资产超过一年,则适用更优惠的长期资本利得税率(0%-15%-20%),这取决于你的收入水平。高收入纳税人(夫妻超过25万元,个人超过20万元)还有3.8%「净投资所得税」 。如果不做1031置换,建议在收入较低的2023年而不是2022年出售。


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