美签拒签原因查询

截止到上周，随着美国的新冠病毒确诊人数逼近90万，死亡人数超过四万，部分房东可能遇到租客不幸过世的情况。对此，房东在法律上有什么注意事项呢？

 一、房东可以让租客的家人进房子整理遗物么？

美国签证找大鹤回答：不可以，大家好！我是美国签证找大鹤，自从2005年开始研究美国签证美国移民美国生活等相关法律的。

房东不能允许未被授权的人进入房子整理遗物，否则房东可能会面临法律风险。即使是死者的家属也不一定是有授权有资格处理遗物的人，以下三类是有资格处理遗物的人：

若有遗嘱，遗嘱上指派的遗产执行人；

若无遗嘱，遗产法庭（Surrogate’s Court) 会指派一个遗产管理人，这个人通常是死者的继承人；

若无遗嘱而且也没有法定继承人，那么法院会指派政府的公定遗产管理人（public administrator)处理义务。

（如果有需要设立遗嘱或向法院申请遗产管理令的朋友们，可以私信美国签证找大鹤咨询具体细节。）

在极端情况如果房客独居，房东甚至可以考虑换锁，以免房客物品被偷。

二、还未到期的租约以及欠租怎么处理？欠租或者损害的赔偿怎么办?

首先，如果房屋有损坏或欠租的情况，想获得赔偿，房东需要在法院确定遗产执行人的7个月内，向遗产法庭递交债权申报（Proof of Claims）并送达给遗产执行人。

谁有继续居住的权利? 

其次，一般来说，对于非租金管制的房子来说，独居租客的继承人没有权利继承房子，非独居的租客的同居人可以继续按照租约居住。

至于租金管制的房子，则按照特定的承继权(Succession Rights)相关规定承继。也就是说，租客的同居人只要符合一定条件，就可以继承租金管制的公寓租约，享受可能远低于市场价的租金待遇，房东不能随意驱赶。具体而言，同居人必须是在该公寓住超过2年、必须是直系亲属或者租客所倚赖的同居者，并且这个公寓必须是这个同居人的主要住所（对于老年人或者残疾人来说，只需同居满1年即可符合）。

可以分租或者转租吗?

对于独居的租客，如果租期还没到期，租客的遗产管理人可以用挂号信书面向房东申请对未到期的租约进行分租或者转租，而这时房东可以选择同意或者直接终止租约。

如果房东30天内不回应，那么法律会默认房东同意由管理人转租或者分租房子。如果房东明确表示要终止租约，那么租约就会终止、遗产管理人也就不需要履行租约规定的权利义务了。

三、没有遗产管理人出现，房东如何才能驱赶或者合法接管房子？

法院系统运作效率通常都不高，有时候会出现三、四个月甚至半年法院都还没确认遗产管理人的情况。有些极端的例子，要是出现争产大战，那么甚至数年都可能。对房东而言，却是要眼睁睁地看着房子空置、每个月损失租金，这时候房东要怎样做才能合法接管房子，不会损失更多的房租呢？如果有遗产管理人，房东可以对遗产管理人进行送达并且开启驱赶程序。如果没有遗产管理人出现，房东则必须要等房客死后90天才能在房屋法庭(Housing Court)启动驱赶程序，而且驱赶的法律文件必须要送达给配偶、子女等继承人。

四、新冠疫情期间，法律有什么变化？

由于疫情影响，早在3月16日，纽约各法院就宣布，除非是紧急性案件，原则上法院不会开庭，也不会接收新的案子，遗产法庭也仅接受电子或邮寄申请。房屋法庭更是颁布了禁制令，表示房东90天内不得驱赶房客。这就意味着，如果在疫情阶段租客不幸去世，为了保障自己的权利，房东首先需要做的，是在法院确认遗产管理人之前，保证租客的遗物不会被非法占有或移除，否则房东可能有赔偿责任。

总之，租客去世，租约要怎么处理，是一个非常复杂的法律问题，其中涉及到房地产法以及遗产法，以及需要至少在两个不同的法庭，遗产法庭和房屋法庭处理相关问题。因此，我们强烈建议各位房东们找精通房东房客纠纷以及遗产问题的美国签证找大鹤来处理。

如果各位房东们需要进一步了解这方面的法律程序，也可以私信大鹤。