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美签攻略,美国投资买房,美国的房地产税是怎么回事?
美国地产税第一次日期
第一次Due Date是11月1日,12月10日下午5:00如果还没交付,需要交10%罚款。
美国地产税第二次日期
第二次Due Date是2月1日,4月10日下午5:00如果还没交付,需要交10%罚款。
大家是否已交付本年度第二次房地产税了?其实地产税背后有很多知识,比如为什么要交,这包括了什么,如果不交会怎么样,还有美国各州税率的对比,在美国生活的大家,都可以参考一二。
美国房地产税的组成
基础税:基础税是房地产税的核心部分,它是根据房产的市场价值计算的,通常按照房产的估价比例来确定。该税费通常用于支付当地政府的一般支出。
特别税:特别税是针对某些特定服务或项目而设立的税费,例如当地的公共图书馆、公共交通、水务服务等。这些特别税费可能会因地区而异,有些地区可能会有多个特别税。
特别评估费:特别评估费是根据房产特殊需求而设立的税费,例如道路扩建、水电设施改造、管道铺设等。这些费用通常由房产所有者根据实际使用情况支付。
补充地税 Supplemental Tax
除了收缴普通房地产税外,还有补充地税 Supplemental Tax一项。
这项不是对所有人的,而是刚买房的屋主需要特别注意。新过户的屋主会收到County发来的Notice of Supplemental Assessment, 要求补交地税。
补充地税主要是因purchase price(买价)和seller之前的房地产税基础价格有差别而产生。
房屋买卖后,County的房屋估价师会根据市场价格对物业的税基做调整(一般都是按照买价), 并发信(Notice of Supplemental Assessment)来通知屋主。如果新的税基高于旧的,新屋主则需要补税。如果新的税基低于旧的, County会退税,即 Supplemental Refund。补充地税是一次性的,买房交易结束后的第一年才有这项补充地税。
交房产税的意义
全美50个州都征收房产税,这一税收是地方政府的主要收入来源,也作为房产永久持有的最基本保证。
值得一提的是,房产税并非由联邦政府征收,而是由各州或地方政府根据当地的法律和规定进行管理和征收。收入归地方政府所有,地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支,包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。
在美国不交房产税会怎么样?
拿加州举个例子,在加州,政府会将欠税与房产地契(Title 以及Deed)联系在一起,而且会影响屋主的信用记录。
如果屋主五年都不交付property tax,County可以根据法律规定,采取强制措施将房子出售,这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。一般可以通过公开拍卖(public auction),公开密封竞价(seal bid sale),或者谈判出售(negotiated sale)等方式,出售给最高出价者。出价最高者还需要支付$0.55/$500的county transfer tax。
当然这类房产的买家也存在风险,比如在加州,在一年之内,法律规定即使屋主的房地产被County拍卖了,屋主仍有权将其重新从买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。所以一般产权公司在一年之内也不会给这种房提供title insurance。
房地产税是怎么计算的?
房地产税=房价估值 X 房地产税率
两点因素影响着美国房地产税,一是税率,房地产税率在1%~3%不等,没有统一的税收标准,不同的州、同一个州内不同的县市会有不同的税率。
一般而言西北地区相对低,东南地区相对高。比如,夏威夷的平均房产税率约为0.29%,新泽西州的平均税率约为2.47%。
假设你有两套房子:一套在夏威夷,一套在新泽西,它们的评估价值都是50万美元。如果你按照每个州的平均房地产税率纳税,你将在夏威夷欠下1450美元,在新泽西欠下14546美元。这可是13096美元的差额啊!
房地产税率的高低也取决于不同的政策、预算和地方政府的支出情况,因此不同州和城市的房地产税率有很大的变化。所以,具体到某个州的房地产税率,需要参考该州的具体政策和规定,而不能简单地使用一个平均数来表示。
房屋估值则由政府专门负责部门完成,并会将估值结果通知房主。房屋估值高,交的房地产税自然就令人瞠目。比如加州旧金山市一栋位于PacHeights区的豪宅,2019年全年的房产税高达66.2万美元;一栋位于Hillsborough区的房屋,2019年全年的房产税高达46.5万美元;一栋位于Atherton区的豪宅,2019年全年的房产税高达45.3万美元。
如何计算平均税率与总税率?
平均税率和总税率都是计算房产税的指标,但它们的计算方式略有不同。
平均税率是指根据房产价值计算出来的税率,通常是指每年需要缴纳的税款占房产价值的百分比。例如,如果一套房产价值100万美元,每年需要缴纳7500美元的房产税,那么平均税率就是0.75%。
根据2021年数据,加州的平均房地产税率为0.77%,全美房地产税从高到低排名第34位,其中包括房地产基础税和其他特别税。需要注意的是,加州的房地产税费法律和规定较为复杂,其中包括Proposition 13法案、Proposition 19法案等,可能会影响房地产税费的计算和调整
总税率则是指所有不同级别政府(如市、县、州)收取的房产税的综合税率。因为不同级别的政府都会对房产征收不同的税费,所以总税率可能会比平均税率高一些。
比如旧金山的房地产税,总税率包括多个级别政府收取的税费。例如,根据2021/2022财年的数据,旧金山的总税率为1.18248499%。全美排名最高的第三位。其中,旧金山市政府收取0.61322426%的税费,旧金山联合校区收取0.23495434%的税费,加利福尼亚州政府收取0.33479939%的税费。因此,总税率是所有级别政府收取的房产税的综合税率。
美国各州房地产税一览
根据2021年的数据,以下是美国房地产税中位数最高的五个州:
新泽西州(New Jersey):中位数为2.47%
伊利诺伊州(Illinois):中位数为2.22%
德克萨斯州(Texas):中位数为1.83%
新罕布什尔州(New Hampshire):中位数为1.94%
康涅狄格州(Connecticut):中位数为1.63%
房地产税中位数最低的五个州是:
夏威夷州 Hawaii(0.27%)
阿拉巴马州 Alabama(0.33%)
路易斯安那 州Louisiana(0.51%)
怀俄明州 wyoming(0.53%)
西佛吉尼亚 州West Virginia(0.54%)
根据2021年普查数据,以下是美国房地产总税率最高的十个城市:
New York, NY - 1.925%
Bridgeport, CT - 1.817%
San Francisco, CA - 1.182%
Newark, NJ - 1.174%
Boston, MA - 1.168%
Honolulu, HI - 1.156%
Alexandria, VA - 1.118%
Baltimore, MD - 1.113%
Jersey City, NJ - 1.101%
Milwaukee, WI - 1.069%
如何在美国缴纳房地产税?
1. 查找本地税务局服务项目,直接到税务局支付。
2. 挂号邮寄支票支付,寄到纸质账单里的税务局地址。
3. 网上用信用卡或银行转账支付到当地收缴房地产税的网站。
4. 让贷款银行预先扣掉,用impound账户付税。
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