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3月05日
在美国买房要不要加上美宝的名字?
作者:美签找大鹤 | 美签214b拒签再签,美国签证拒签重签通过,214B拒签原因查询
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大家好!我是美国签证找大鹤!很多客户都会问到美国签证找大鹤这样的问题:在美国买房要不要加上孩子的名字?
在美国,私人房地产产权的持有方式,有以下几种:
独立完全产权 (Sole Ownership)
一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。
适用群体:主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。
共有产权 (Tenancy in Common)
(1)多人共同持有。
(2)持有者可以根据需求分配所有权利益,不一定要均分。
(3)共同业主可以各自转让自己持有的产权。
(4)产权可以遗赠。
适用群体:多方合作的购买者,可以根据需求进行度假或作投资使用。
联合产权(Joint Tenancy)
(1)多人共同持有。
(2)产权持有者利益均分。
(3)不能单独转让或出售各自的产权,也不可遗赠;当某一产权人去世后,其他在生的产权人自动获得其产权并且均分,最后一名存活者持有完整产权。
适用群体:家庭(夫妻或父母与子女间),这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程;夫妻购买可以完全避免遗产税的征收,父母与子女购买则可以部分避免遗产税。
整体共有产权(Tenancy by the Entirety)
(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权。
(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。
(3)当夫妻配偶有一方去世时,另一方可以自动获得产权。
(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂,整体共有产权就自动失效,可能变更成为共有产权(Tenancy in Common)。
(5)若夫妻一方为负债者且已过世,房屋产权归配偶所有,房屋无需扣押抵债。
适用群体:已婚夫妻,某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。
假如一个客户的这套房产目前价值100万,假设50年后市值300万,此时这个客户去世,他的孩子继承这套房产,美国签证找大鹤先从税法上分析一下。美国房产需要面临的税有很多,最常见是遗产税、资本利得税,其中资本利得税的计算,需要使用到计税基数 (TaxBasis) 。美国每个州的州税都不一致,我们为了计算方便,假设这套房子的遗产税为40%、资本利得税为20%。
第一种情况,房契上只写了这位客户夫妻的名字,等夫妻过世后留给美宝孩子。
遗产税:会有两种情况,如果当时大鹤这位客户的身份已经是美国纳税居民,那么这套价值300万美金的房产,会计入他的遗产免税额里面,有可能一分钱遗产税都不用交;如果大鹤这位客户依然不是美国纳税居民,他在美国的遗产税上免税额只有6万美金,那么大鹤这位客户必须支付40%的遗产税才能拿到房产权,遗产税的金额可能高达120万美金。资本利得税:大鹤客户孩子继承这套房子后,假设以300万美金的价格将房子出售,由于这套房子是继承来的,资本利得税的计税基数变成了当前市值300万美金,不需付任何资本所得税 (capital gains tax)。
第二种情况,房契上写了大鹤客户和他孩子的名字,各占一半份额。
遗产税:依然会有两种情况,如果当时大鹤客户的身份已经是美国纳税居民,那么这套价值300万美金的房产,属于大鹤客户的150万美金,会计入他的遗产免税额里面,有可能一分钱遗产税都不用交;如果大鹤客户依然不是美国纳税居民,他在美国的遗产税上免税额只有6万美金,那么大鹤客户孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权,遗产税的金额可能高达60万美金。
资本利得税:大鹤客户孩子继承这套房子后,假设以300万美金的价格将房子出售,由于这套房子有50%是继承来的,资本利得税的计税基数是:150万(大鹤客户的部分)+50万(大鹤客户孩子的部分)=200万,需要支付(300万-200万)*20%,计20万美金的资本所得税。可见,从税务的角度出发,把美宝的名字加上去,确实可以启到一定的节税作用。
但是资产配置,不应该仅仅考虑只考虑经济方面,安全因素更加重要。大鹤客户美宝爸爸与孩子联权共有财产,会有很多风险。失去财产控制权:将来有一天,大鹤客户急用钱,非常需要卖掉这个房子,万一这个时候孩子在这紧要关头不点头,这个房子就无法出售。无法做到婚姻隔离:大鹤客户结婚后,万一不幸先于妻子去世,大鹤客户孩子的配偶将会得到这房产的一定配额。
无法做到账务隔离;大鹤客户孩子的很多行为,都可能会影响到这个房子。大鹤客户孩子的债权人creditors,可能会来找您要求分割房产还债;有税务问题,会有税务留置扣押权tax liens“绑“在房子上;申请破产,即使大鹤客户有一半产权,房子仍可能被强制卖出;被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,这个房产也会被牵扯到。失去申请福利机会:大鹤客户孩子读大学时,因为名下有资产,几乎不大可能获得免费的助学金;还会影响到大鹤客户申请低收入医疗福利Medicaid,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利,把孩子名字加进房契会被认为有转移财产嫌疑。
总得来说,美国签证找大鹤觉得:房契上写上你孩子的名字,弊是大于利的,尤其是当孩子18周岁后,法律上已经是完全独立的行为能力人,心智却没有成熟,此时有一大笔资产的所有权,无异于太阿倒持,敬请各位美宝家庭三思。当然,美宝家庭投资,并不仅仅只有美国房产,从家庭财富传承的角度出发,保险+信托的组合,不管是功能还是收益,都可以远远超过房产投资。如果我们使用合理的框架,那么可以做到财富传承零遗产税。作为美宝家庭,投资理财往往会具有多渠道、多币种、多国家等特征,这种分散投资的理念已经深入每位美宝父母之心,毕竟,从投资的角度出发, 我们当初把孩子生在美国,本身就是一种投资,我愿称呼它为“多国籍配置”。
下面是【美国签证找大鹤】的照片
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美国签证找大鹤是从2005年开始研究美国各类签证的,包括美国绿卡工卡等。
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