如果想去美国，第一步是办好护照，第二步是办好美国签证，第三步是做飞机过去，第四步是入境美国。那么第二步是比较关键的，也可以自己申请办理美国签证，也可以代办美国签证，也可以美签全方位策划。今天的话题是：美国买房不知道必亏钱的1031省税法，在美国买房时，我们经常听经纪人说，你若是换房可以考虑使用1031延税法，这样就避免交税了，可以利用滚雪球的方式让钱生钱，今天这篇我们就来聊聊什么是1031 exchange？具体要如何操作才能省下税钱？这篇不收藏，真的会亏钱！

1、1031的定义

1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于，就可以使用这一法条。

2、1031法适用的投资类型

不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。

要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，合格中介是在经纪人和律师之外的第三方，会有一些额外的费用，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。

3、使用1031延税需注意的事项：

第1，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。

第2，卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031合格中介的账户中。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。

第3，你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

第4，180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

第5，需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，这个税最终要交，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

4、如果新买的房产价值低于原房产价值，还能享受1031延税法吗?

如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“好处” (Boot)。“好处”可能是现金，也可能是债务減免，支付不合格的費用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。卖房者收到的“好处”要缴资本利得税，最高收到的全部“好处”都要缴资本利得税。

举个例子，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的税。但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。

1031是房地产延税的好工具， 不过每个人的情况不一样，具体需要咨询有经验的经纪人和会计师之后再做稳妥的决定。

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